“Wat kan ik doen als mijn huurder failliet gaat?” De verhuurder kan op grond van de faillissementswet de huur direct opzeggen. De huurovereenkomst is niet automatisch beëindigd. Hoe kom je als verhuurder aan de niet betaalde huur?
Gevolgen van faillissement
Het is een misverstand dat een huurovereenkomst automatisch eindigt bij faillissement van de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huurder moet dus, ondanks dat hij failliet is, alsnog de huur doorbetalen en de verhuurder mag het gehuurde niet gaan opeisen zolang de overeenkomst niet is opgezegd.
Opzegging
De Faillissementswet heeft in artikel 39 een speciale regeling voor huurovereenkomst die geldt voor roerende en onroerende zaken. Daarin is bepaald dat de curator of de verhuurder bij faillissement van de huurder de huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen. Daarbij geldt normaal gesproken een opzegtermijn van drie maanden. In de huurovereenkomst kan een andere opzegtermijn zijn opgenomen.
De huur die de huurder verplicht is om te betalen is vanaf de faillissementsdatum een boedelschuld. Dat betekent dat er veel kans is dat de verhuurder zijn huur uitbetaald krijgt te zien. Geheel zeker is dat echter niet, bijvoorbeeld als de huurder daadwerkelijk geen ander vermogen meer heeft om zijn andere schulden te betalen.
Let op: uitbetaling van een huurachterstand van vóór faillissementsdatum heeft minder voorrang. De curator zal die dus pas uitbetalen als er iets overblijft nadat andere hoger gerangschikte schuldeisers zijn betaald. De verhuurder kan geen schadevergoeding eisen voor misgelopen huur bij opzegging in het geval van faillissement.
Voortzetting
De curator en de verhuurder kunnen er ook voor kiezen om de huurovereenkomst door te laten gaan. Bijvoorbeeld bij de verhuur van een bedrijfsruimte zodat de huurder zijn bedrijf (tijdelijk) kan voortzetten. In dat geval gelden gewoon alle regels van de huurovereenkomst. De curator betaalt de huur aan de verhuurder.
Verhuurder kan verhuurde opeisen
Het verhuurde blijft eigendom van de verhuurder. Normaal gesproken valt de verhuurde zaak dus niet in het faillissement van de huurder. De curator (de persoon die de spullen van de huurder gaat verkopen om de schuldeisers van de huurder te betalen) mag de gehuurde zaak dus niet verkopen.
Je kunt als verhuurder en eigenaar de verhuurde zaak dus opeisen. Daarvoor is wel eerst nodig dat de huurovereenkomst wordt opgezegd, anders heeft de huurder alsnog het recht om het gehuurde te gebruiken. Je kunt dus niet meteen bij kennis van het faillissement van de huurder het gehuurde pand gaan opeisen.
Voorkomen is beter dan genezen
Verhuurders en huurders kunnen gebruikmaken van onze huurovereenkomsten, waarin de belangrijkste bepalingen en de belangrijkste rechten en plichten duidelijk zijn opgenomen.
